Що відбувається на первинному ринку житла зараз?!

Ринок житла

В кінці 2019 на тлі зниження продажів з’явилися твердження, що ринок первинки на межі краху. Чи так це?

Що з цінами: було/стало

Середні ціни не говорять ні про що конкретне і є дуже умовним орієнтиром для покупця. Але реалії такі, що в гривневому еквіваленті вартість квартир на первинному ринку за підсумками 2019 року в об’єктах комплексної забудови і нових форматів залишилися практично без змін.

В об’єктах же економ-класу, яких зараз близько 30% від усього споруджуваного обсягу, ціни формально також залишилися стабільними за одним винятком: для покупців було запропоновано, назвемо це «приховане», зниження ціни на 5-7% у вигляді додаткових знижок при 100-процентній оплаті вартості або ж варіант з фіксацією ціни за тоді неіснуючим курсом долара в 27 грн.

Хороші забудовники вже вжили ряд антикризових заходів та забезпечили себе фінансовою подушкою, для уникнення «турбулентності» під час виходу з прийдешньої кризи.

Інвестиції

У 2019 кількість інвесторів, які купують квартири з метою отримання прибутку, за різними оцінками склала від 30% до 45%. При цьому, понад 70% всіх інвестпокупок припало на 1-кімнатні квартири. Якщо порівнювати з 2018 роком, то їх кількість залишилася практично на тому ж рівні: в окремих проектах або навіть сегментах є незначне збільшення (на 3%), але в цілому ситуація абсолютно адекватна тій, що була рік тому.

Чи збільшиться кількість інвесторів у 2020 році? З таким прогнозом потрібно бути досить акуратним: адже купівельна активність багато в чому продиктована зараз не ціновою «лихоманкою», а зовнішніми чинниками функціонування ринку. Тому з обережністю можна говорити, що за проведення якісних реформ в будівництві житла і зниження купівельних ризиків, кількість інвесторів може дещо збільшиться.

Давайте порівняємо теперішню ситуацію з 2008 роком, коли грянула справжня криза.

  1. Розвиток іпотеки. 12 років тому кількість придбаних квартир на первинному ринку за допомогою іпотеки досягала 30%. Зараз же, за різними оцінками, на первинному ринку не більше 1,5% покупців, що використовують іпотечні кредити або спільні іпотечні програми забудовників і банків.
  2. У 2008 році кількість проданих квартир на котловані досягала 80-90%. Тобто попит на нове житло був в середньому в 2-3 рази вище наявної пропозиції.
  3. Середня вартість м2 в Ужгоррді в 2008 році перевищувала $1 тис. Зараз же ціна за м2 в 90% об’єктів, що будуються коливається від $550 до $900 в залежності від району та сегменту.
  4. Зростання цін в період з 2000 до 2007 року включно склало більше 500-600%. При цьому, наприклад, в 2006 році зростання цін перевищило 47%.
  5. Прибуток забудовників, наприклад, в 2006 році досягав 300% з м2. На цей момент навряд чи знайдеться хоч один проект, рентабельність якого перевищить 25%.

Таким чином, говорити про те, що на сьогодні ціни на житло відірвані від реалій і ринок будь-яким чином знаходиться на якийсь межі, занадто передчасно. Звичайно ж, покупці зацікавлені в доступному житлі. Але варто завжди пам’ятати, що квартири не можуть коштвати дешево. І на цьому етапі склалося, мабуть, ідеальне співвідношення ціни, якості та фінансових можливостей потенційних покупців.